Житлова поблажка чи кредитна пастка: як працює програма іпотеки під 7% в Україні

Щоб зробити житло доступнішим, влада вирішила здешевити іпотеку до 7% річних. Чи справді це вигідно і що потрібно знати про цю програму перш, ніж в неї взяти участь?

В Україні молода родина із середнім доходом, яка хоче купити квартиру у новобудові, якщо рахувати лише голу суму (без відсотків, податків, оплати оформлення), яку потрібно віддати забудовнику, найшвидше назбирає грошей у столиці – за 7 років і 10 місяців. Близько 11 років складатимуть потрібну суму в Дніпрі. Фактично однаковий час потрібен львів'янам та одеситам: по 12,7 років. І найдовше до власного житла йтимуть харків'яни - на складання коштів у них піде понад 13 років. І це за умови, що зарплата хоча б не зменшиться, житло не здорожчає, а інфляція не зжере заощадження.

Можна було б звернутися до банку, отримати іпотеку, але зупиняли шалені відсотки. І от влада оголосила, що іпотеку можна взяти під небачені досі 7%. Чи справді це працює і що можна купити за пільговий кредит - про це йдеться 21 березня в сюжеті ТСН.Тижня.

Для більшості людей мрія про власні квадратні метри стає дуже далекою. Придбати житло в новобудові за власні гроші може собі дозволити лише 1% українців. Решта мрійників про власну нерухомість мчить до банку позичати. Тобто, на всю країну знайшлося всього 5 тисяч відчайдухів, які добровільно полізли в кабалу на 20 років під шалені відсотки. Саме ці відсотки зупиняють мільйони громадян від мрії придбати власне житло.

Владі теж вигідні недорогі кредити. Навесні 2020 року президент Володимир Зеленський обіцяв дотиснути банківську систему і зробити так, щоб в Україні запрацювали "людські" кредити. Відсотки стали меншими, але й це не надто врятувало ситуацію. Знадобився рік і кілька радикальних рішень, аби люди побачили в кредитному договорі 7% річних. А перші два з помпою були підписані під камери.

В цивілізованих країнах іпотечне кредитування - це ледь не головний механізм будівництва нового житла. В Україні ж обсяги іпотеки неприродньо низькі. Але запуск державної програми не означає, що тепер у геть у всіх банках раптом впадуть відсотки по кредитах. Просто держава вирішила розділити навпіл кредитний тягар з людиною. А це означає, що її щедрості вистачить на доволі обмежене коло людей – у 2021 році пощастить п’ятьом тисячам.

І це непоганий старт, переконує виконавчий директор Фонду розвитку підприємництва Андрій Гапона: "Найближчі три роки громадянин зможе підписати іпотечний договір, а компенсація буде діяти увесь час цього кредитного іпотечного договору. Ця іпотека - це в будь-якому випадку ресурс банку. Держава дає імпульс для того, щоб цей ринок стартував".

На старті програми - 8 банків. Вони готові роздати населенню 5 мільярдів гривень на кредитні квартири. І вже чекають на заявки.

За умовою програми, позичальником може бути людина не старша за 50 років і з "білою" зарплатою. Враховується дохід не лише позичальника, а й членів його родини. Він не має перевищувати десять середніх зарплат по регіону. Якщо занизький - в кредиті відмовлять. Якщо високий - теж не дадуть. Не нижча за 23 тисячі, і не вища за 123 тисячі. А також має бути перший внесок – 15%.  

Та банк - це тільки одна перепона. Під пільгову іпотеку потрапляє не все житло. Понад 50 квадратів на сімейну пару купувати за пільговим варіантом заборонено. Житлу не має бути понад трьох років. І саме це, стверджує ріелтор Юлія Курганова, може розбити вщент задум держави запустити ринок іпотеки: "Якщо брати в процентному співвідношенні все, що пропонується на ринку, то в кращому випадку відсотків 15 буде потрапляти під параметри програми. Тут таке собі замкнене коло. Є новобуд, а купити його під цю програму буде досить складно".

Тож проблема може стати не стільки в отриманні кредиту в банку, скільки в пошуку житла під ці гроші. І, варто визнати, в цей глухий кут країна завела сама себе. Люди вкладають гроші в квартири, бо довіряють забудовникам більше, ніж банкам. А забудовники зводять житлові квартали лише там, де будуть впевнені, що точно продадуть. Щороку в Києві, приміром, продається 10-12 тисяч квартир. Покупці - забезпечені люди, які змогли внести одразу пів вартості квартири. Новобудови, здебільшого, продані ще до введення будинку в експлуатацію.

Ріелторка розповіла на прикладі однокімнатки на околиці столиці наскільки це житло може стати доступнішим: "Вартість цієї квартири на цей момент близько 934 тисяч гривень. Якщо б ми брали під 10 відсотків у кредит, перший внесок був би близько 280 тисяч гривень. В разі під 7% перший платіж був би близько 140 тисяч гривень. Різниця в два рази. Але платіж місячний, він все одно виходить близько 8 тисяч гривень і різниця зовсім мінімальна".

Для родини, яка хоче мати власні квадратні метри, це означає, що замість хрущівки цілком реально придбати квартиру в новому комплексі. Але є ще один нюанс. Доступне житло - це не просто чергова новобудова. Це ще й робочі місця, запуск інженерної та технічної інфраструктури - від бетону до металоконструкцій. Тобто всі ці виробництва приносять додаткові гроші в бюджет. Кожна вкладена в будівництво гривня приносить три. Грубо це виглядає так: інвестувавши у 7% відсотків кредитної знижки держава на податках заробить удвічі більше. І навіть у невеликих містах. Для них це означає - нова дорога, нові дитячі майданчики та садочки, відновлення застарілих комунікацій, адже забудовнику це обов’язково пропишуть в технічних умовах, та енергозберігаючі технології. А відтак - менші платіжки.

Однак, хоч умови пільгової іпотеки мають привабливий вигляд, головний ризик - політичний. 20 років - це довгий термін.

Міністр фінансів України Сергій Марченко пояснив ТСН, що, якщо уряд припинить виплати: "Ми кошти знайдемо. От повірте, хто б не був в кріслі міністра фінансів, за програмами і зобов’язаннями, які ми несем як Міністерство фінансів, ми однозначно… це умовно як виплата пенсій, виплата заробітних плат, це те що має і буде забезпечено".

Звучить обнадійливо. Банки ж іншої думки. Якщо уряд припинить фінансування, то всі борги по кредитах лягають на плечі позичальника. Міністр фінансів каже, вони настільки хочуть, аби програма запрацювала, що готові й далі знижувати ставки по кредиту.

"Якщо буде недостатній попит, то будемо думати про зниження ставки. Поки що є велика зацікавленість  і ми зацікавлені в тому, щоб ця програма пішла", - каже Сергій Марченко.

Тож, наразі дозволити собі квартиру мрії точно зможуть люди, які:

1. мають дохід вище середнього по регіону (не менше 12 тисяч 337 грн), але не потрапили до переліку багатіїв (10 мінімальних зарплат – не більше 123 тисяч грн);
2. встигли назбирати на перший внесок (від 140 тисяч грн);
3. знайдуть відповідне за метражем житло до 50 м. кв на двох ще й за віком підходяще (до 3 років, від 2018 року).