Що зміниться із запуском ринку землі. Пояснює міністр

З 1 липня в Україні розпочинає функціонувати ринок землі, який дозволить українцям продавати та купувати землі сільськогосподарського призначення. До 2023 року право на купівлю землі буде лише у фізичних осіб. Для юридичних осіб ринок землі має запрацювати з 2024 року. Про це інформує Суспільне

Про земельну реформу, її підводні камені, вартість гектару та оподаткування — в ефірі Українського радіо розповів міністр аграрної політики та продовольства Роман Лещенко.

Готовність до запуску ринку землі

“Ми вважаємо, що буде абсолютно спокійний день, як і попередній. Ми говоримо про визнання права власності на землю. І про те, що люди можуть володіти, користуватися і розпоряджатися землею”, — розповів міністр.

За його словами, інституційно необхідні закони вже прийняті, а правозастосовча практика “буде напрацьовуватися”: “Ми закликаємо людей виважено і правильно підходити до питання своєї власності, її реєстрації, перевірки кадастрових номерів, відкритих даних, щоб люди зрозуміли: вони є повноцінними розпорядниками своєї власності”.

Водночас чиновник запевнив, що у міністерстві жодним чином не закликають когось продавати, купувати чи дарувати землю.

“Ми просто говоримо про відновлення історичної справедливості. Для цього ми скасували таке ганебне явище, як мораторій, яке 20 років існувало в Україні”, — зазначив Лещенко.

“Підводні камені” і потенційні проблеми

Міністр зауважив, що проблеми будуть, позаяк мова йде про правозастосовчу практику, яка є новим явищем для нотаріусів і для простих громадян. Він додав, що потрібен певний час для розуміння самих процесів і практики. Зокрема нотаріуси дуже обережно підходитимуть до питання посвідчення договорів через “дуже складні процедури” перевірки кінцевого власника земельної ділянки, концентрації землі в його руках до 100 гектарів, джерело походження коштів, за які громадянин захоче придбати землю.

“Ми ввели критерії дуже великої публічності і відкритості даних. Всі хочуть для себе отримати максимальну кількість інформації і ми відкриваємо реєстри і даємо ці можливості”, — розповів Лещенко і вказав, що міністерство проводить роз’яснювальну роботу серед людей з приводу їхніх прав та обов’язків, можливостей, державних програм підтримки, механізму відкритості даних.

З його слів, в уряді не хочуть поспіху у цьому питанні, оскільки земельна реформа є “живим організмом”, який буде вдосконалюватися “з точки зору інтересів людей”. Цим він пояснює той факт, що в Україні прийняли “консервативну редакцію земельної реформи”.

“Маніпуляції 20-річного циклу політиків про те, що хтось вивезе українську землю у вагонах, розпродадуть, що українська земля — недостойна, щоб люди розпоряджалися нею — пройдуть, як билина”, — зауважив чиновник і зазначив, що у перші пів року ринку очікується “звичайний процес реалізації безпосередньо усіх механізмів”.

У цей період уряд повинен приймати велику кількість підзаконних актів, а роль Міністерства аграрної політики полягатиме у роз’яснювальній кампанії, а також у підтримці, супроводі і забезпеченні належних фінансових інструментів.

Чи варто одразу продавати землю

Лещенко запевнив, що ніхто не зобов’язує громадян України продавати свою землю: “Я закликаю зберігати її, як найкращий депозит, бо вона завжди ростиме і в ціні, і в оренді. Земля в Україні сьогодні недооцінена, немає безпосередньо вільної конкуренції цього процесу”.

Також у міністерстві вважають, що відкриття ринку землі відкриє для українців можливість збільшити орендну плату, створити конкуренцію, вкладати аграріям в землю, що буде “зовсім іншим рівнем відносин”.

Про “сірий ринок” землі

За словами міністра, будь-хто може може переконатися у тому, скільки землі через “сірі схеми” відчужувалися в Україні, оскільки ці процеси знаходилися поза межами правового захисту.

“Людей обдурювали, оформляли договори, підписували за безцінь. Але більше ніхто не зможе їм нав’язати якийсь договір, обтяження, бо у них є власність і вони можуть нею розпорядитися. Висловлювання про те, що в Україні не було ринку землі — маніпуляції”, — пояснив Лещенко.

Чиновник вважає, що він був “сірим” і “темним”, який фактично призводив до тіньової економіки. І таким чином в Україні склалася ситуація, коли мільйони гектарів землі знаходилися поза межами правового поля і люди не мали механізмів захисту своєї власності.

Скільки землі знаходиться у власності людей

Політик повідомив, що понад 27 млн гектарів земель належать українцям, саме як пайова земля, яка знаходилася у мораторії. Він переконаний, що від цієї землі мільони гектарів відчужувалися через “механізми удаваних правочинів”: обміни, дарування, спадкові договори, поділу земельної ділянки. Тобто через все те, що давало можливість “обходити мораторій”.

“Але це призводило до несправедливої ціни для громадян, які відчужували цю землю, до правової незахищеності. А найголовніше — що договори, які підписували, призводили до того, що люди втрачали свої права на відповідну земельну ділянку”, — зауважив Лещенко і пояснив, що саме тому міністерству важливо відкрити реєстри і показати людям їхню власність.

Це потрібно для того, що щоб вони побачили стан справ на ринку. Зокрема, хто концентрував десятки тисяч гектарів на юридичних особах, а також чиновників, які награбовували і підставних осіб, які на довіреність оформляли по 5 тисяч ділянок.

“А найголовніше — показати людям 8 млн гектарів земель, які знаходяться поза межами оподаткування, у так званій “сірій зоні” в Україні”, — підкреслив міністр.

Чи справедлива земельна реформа

За словами Лещенка, земельна реформа в першу чергу полягає у “відкритості даних й наведенні порядку”. Це дозволить зрозуміти, хто платить податки в Україні, яка на сьогодні врожайність і що ми маємо з точки зору продовольчої безпеки.

“Це — кропітка робота з громадою, питання інвентаризації земель. Ми прийняли закон “Про національну інфраструктуру геопросторових даних”. Є відкритий сайт, на якому кожен може зайти і знайти інформацію про свою громаду, село, землю”, — зазначив чиновник і додав, що тепер відкрита і публічна кадастрова карта, а цими заходами уряд хоче показати людям “сутність і справедливість земельної реформи”.

Чи має право фермер переоформляти договір на оренду, якщо не закінчився попередній

Міністр розповів, що особа має розпочати нові орендні відносини, за умови якщо попередні або припинені, або закінчився строк відповідної дії договору: “Такий договір оренди має знаходитися в реєстрі обтяжень на нерухоме майно, тобто в реєстрі має бути зафіксовано, що ця оренда є і вона зареєстрована у встановленому порядку”.

Про вартість землі за 1 гектар

Лещенко вказав, що за даними аналітики міністерства, середня нормативно-грошова оцінка землі, що є мінімально встановленою межею, за яку можна розпорядитися своєю власністю — становить близько 28 тисяч гривень.

Водночас він прогнозує, що на підставі цих даних середньозважена ціна гектара землі в Україні у перший рік функціонування обігу земель буде орієнтовно 50-55 тисяч гривень.

“Ми просимо громадян не поспішати з правом розпорядження своєю землею, оскільки Мінагрополітики вважає, що українська земля — недооцінена в рази. Ми сподіваємося, що земельна реформа дасть можливість сформувати справедливу ціну на землю”, — підкреслив політик.

Також він закликав всіх зареєструвати своє право власності, оформити свої земельні ділянки, але не поспішати і не приймати рішення щодо її розпорядження, “адже надалі земля буде тільки дорожчати”.

Купівля землі і податок на землю

За його словами, це є питанням домовленостей між покупцем і продавцем, позаяк держава лише встановила нижню межу земельної ділянки. Решта — за домовленістю між людьми.

“Головне — щоб громадянин, який купує цю землю, мав джерело походження коштів. Нотаріуси перевірятимуть наявність і землі, і коштів. Для цього встановили земельний і фінансовий моніторинги”, — зауважив Лещенко.

Крім цього, чиновник розповів, що податок на землю встановлюватиметься відповідно до рішення громади, яка працює на цій землі.

Як захистити себе від орендарів, які на 50 років орендували землю

Міністр вказав, що коли не було права власності на землю, з’явилися договори емфітевзису оренди на 49 років. Люди підписували ці договори, а зараз, безумовно, всі хочуть отримати право власності на землю: “Ми тому громадянину, який підписав такий договір дали змогу права на землю. І орендар розуміє, що оренда — обмежене право на користування землею. Але право володіти і розпоряджатися цією землею залишається у власника”.

За його словами, тепер всі, то приїде до власника, “говоритимуть і проситимуть” оформити землю у власність, оскільки зараз буде можливість отримати “справедливу ціну” за ту земельну ділянку, яку він відчужив в силу різних обставин на 49 років.

“Бо ми розуміємо, що якщо громадянину, умовно, 60 років і він підписав договір на 49 років, то, безумовно, можливість скористатися правом свого розпорядження є ускладнене”, — пояснив Лещенко і додав, що зараз є унікальна можливість отримати справедливу ціну, визнання і, найголовніше — своє право на розпорядження.

Також він зауважує, що важливо уважно вивчати підписані раніше договори, а також не поспішати підписувати додаткові угоди. Для цього слід консультуватися на місцях безпосередньо з департаментами землеустрою при громадах. Також міністр анонсував запуск “гарячої лінії” для того, щоб консультувати і підтримувати громадян з цих питань.

Що відомо

– 16 червня уряд затвердив правила перевірки власників земельних ділянок.

– У НБУ не очікують швидкого зростання кредитування на купівлю землі.

– Прем’єр-міністр Денис Шмигаль заявив, що з 1991 року близько 5 мільйонів гектарів української землі були виведені у приватну власність через різноманітні “схеми”.

– 24 травня президент України Володимир Зеленський публічно підписав закон, який спрощує населенню та бізнесу доступ до землі.

– У ніч на 31 березня 2020 року український парламент ухвалив закон “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення”. Закон надає власникам сільськогосподарської землі право на продаж своїх ділянок (паїв), а також купувати землю. До цього часу люди могли передавати землю лише в оренду.

– Продаж землі стане можливим з 1 липня 2021 року. До 2023 року право на покупку землі буде лише у фізичних осіб. Для юридичних осіб ринок землі має запрацювати з 2024 року.

– Верховна рада 18 травня схвалила закон №2195, який передбачає порядок продажу та передачі в користування земельних ділянок державної та комунальної власності.